Acheter un bien à un non-résident : retenue de 3 % et modèle 211
Grupo Avanza Consultores vérifie et prépare la retenue et le modèle 211 de l’acheteur d’un immeuble espagnol vendu par un non-résident sans établissement stable. Depuis Paterna (Valence), nous travaillons à distance dans toute l’Espagne et recevons sur rendez-vous. Nous examinons résidence du vendeur, prix, quotes-parts et date de transmission. Nos échanges en français se font par écrit. Écrivez-nous avant de signer.
Préparer la retenue avant la signature
Lorsqu’un contribuable de l’IRNR transmet un immeuble en Espagne sans établissement stable, l’acheteur doit retenir et verser 3 % de la contrepartie convenue, ou effectuer le versement à titre d’acompte correspondant (article 25.2 de la loi sur l’IRNR et article 14.1 de son règlement). L’application dépend de la situation fiscale du vendeur. L’AEAT confirme que l’acheteur peut être résident ou non-résident.
La retenue est un acompte sur l’impôt du vendeur, pas son impôt définitif. Elle se distingue des impôts d’acquisition et des autres frais de l’opération. Nous vérifions donc les pièces avant de finaliser le paiement de l’achat.
Justifier la situation fiscale du vendeur
La nationalité, l’adresse figurant dans l’acte ou le NIE ne suffit pas. L’article 14.2.a du règlement exclut la retenue si le vendeur justifie son assujettissement à l’IRPF ou à l’impôt espagnol sur les sociétés par une attestation de l’autorité fiscale compétente. Nous examinons cette attestation et l’opération avant de conclure à l’absence de retenue.
Le règlement prévoit aussi une exception pour les apports immobiliers lors de la constitution ou de l’augmentation du capital de sociétés résidentes en Espagne (article 14.2.b). Une vente ordinaire ne se traite pas comme un apport en capital.
Modèle 211 : un mois à compter de la transmission
L’acheteur dépose le modèle 211 et verse la retenue dans le délai d’un mois à compter de la date de transmission (article 14.3 du règlement et article 8.5 de l’Orden EHA/3316/2010). Nous vérifions la date effective et l’échéance exacte.
Après le versement, l’acheteur remet au vendeur non-résident son exemplaire du modèle 211 pour justifier cet acompte dans la déclaration de la transmission (article 8.4 de l’Orden). Nous rapprochons acte, calcul, paiement et justificatif. Une clause prévoyant la retenue ne prouve pas son versement à l’AEAT.
Plusieurs vendeurs et quotes-parts différentes
En présence de plusieurs acheteurs ou de vendeurs résidents et non-résidents, nous identifions chaque partie et ses droits. Les instructions officielles du modèle 211 distinguent le prix attribuable aux non-résidents et la répartition de la retenue entre eux. Nous n’appliquons pas le pourcentage à tous les vendeurs sans vérifier leur situation.
Nous examinons l’acte ou son projet, la propriété, le prix et les modalités de paiement, les attestations de résidence et les identifiants fiscaux. Un prix couvrant d’autres biens ou droits, ou une opération autre qu’une vente ordinaire, nécessite une analyse avant un calcul standard.
Après l’achat : justificatifs et impôt du vendeur
Le vendeur déclare l’impôt définitif au moyen du modèle 210 et impute l’acompte versé. L’article 14.4 du règlement prévoit trois mois à compter de la fin du délai de versement de la retenue et le remboursement d’un excédent après les vérifications nécessaires. Une retenue de 3 % ne garantit donc pas un remboursement.
Si la retenue n’est pas versée, l’article 25.2 de la loi prévoit l’affectation du bien en garantie du plus faible montant entre la retenue et l’impôt correspondant. Si vous avez déjà signé sans savoir si le 211 a été déposé, nous vérifions d’abord acte, paiements et reçus. Voir aussi vendre un bien en tant que non-résident.
Ce que nous préparons
Nous définissons le périmètre et le devis avant votre décision. Après vérification des pièces, nous expliquons si la retenue s’applique, son calcul, sa répartition, l’échéance et les éléments manquants. Si vous nous confiez le dépôt, la représentation appropriée est utilisée ; votre certificat numérique reste avec vous. Vous connaissez le montant et son fondement avant le dépôt.
Sources officielles
Consultées le 5 novembre 2026. Nous vérifions les règles applicables à la date et aux circonstances de votre opération.
Questions fréquentes
Questions sur la retenue et le modèle 211
Faut-il retenir si je suis moi-même acheteur non-résident ?
Oui, si vous achetez à un contribuable de l’IRNR qui transmet sans établissement stable et que la retenue est applicable. L’AEAT indique qu’elle concerne l’acheteur résident ou non-résident. La règle et ses exceptions figurent à l’article 25.2 de la loi sur l’IRNR et à l’article 14 de son règlement.
Les 3 % sont-ils l’impôt définitif du vendeur ?
Non. Il s’agit d’un acompte sur son impôt. Le vendeur déclare la transmission et impute le montant versé. L’article 14.4 du règlement prévoit le remboursement d’un excédent après les vérifications nécessaires ; il n’est pas automatique.
Quel est le délai du modèle 211 ?
L’acheteur doit déposer le modèle 211 et verser la retenue dans le délai d’un mois à compter de la date de transmission, selon l’article 14.3 du règlement de l’IRNR et l’article 8.5 de l’Orden EHA/3316/2010. Nous vérifions la date effective et l’échéance exacte.
La déclaration du vendeur selon laquelle il réside en Espagne suffit-elle ?
Non. L’article 14.2.a du règlement exige une attestation de l’autorité fiscale compétente pour justifier l’assujettissement à l’IRPF ou à l’impôt espagnol sur les sociétés et exclure la retenue à ce titre. Le NIE ou la nationalité ne remplace pas cette vérification.
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Vous achetez à une personne qui réside à l’étranger ?
Indiquez la commune du bien, la date prévue ou effective de transmission et la résidence fiscale des vendeurs. Nous préciserons le périmètre et le devis avant votre décision. Nous répondons en français par écrit.