Acheter un logement en Espagne : impôts et déclarations

Le numéro d’identification fiscale

Une opération ayant des conséquences fiscales exige un numéro d’identification fiscale (RD 1065/2007, article 18.1). Pour un étranger, il correspond en principe au numéro d’identité d’étranger (NIE) attribué selon la Ley Orgánica 4/2000. Sans NIE, il faut demander à l’administration fiscale espagnole (AEAT) un numéro d’identification fiscale (NIF) commençant par M lorsqu’une opération fiscale le nécessite (article 20 du règlement). Nous le vérifions avant de fixer la date de signature.

Logement neuf ou seconde transmission

La distinction fiscale repose sur la première livraison par le promoteur après achèvement, et non simplement sur l’âge du bâtiment. Les deuxièmes livraisons et suivantes sont en principe exonérées de TVA et soumises à l’impôt sur les transmissions patrimoniales à titre onéreux (ITP) (Ley 37/1992, article 20.Uno.22.A ; RDL 1/1993, article 7.5).

La livraison après une utilisation ininterrompue d’au moins deux ans par le propriétaire, le titulaire d’un droit réel de jouissance ou un locataire sans option d’achat n’est normalement plus une première livraison. La livraison reste toutefois une première livraison si l’acquéreur est la personne qui a elle-même utilisé le logement.

L’ITP sur un logement ancien dans la Communauté valencienne

La région compétente est celle où se trouve le bien, indépendamment de la résidence de l’acheteur (Ley 22/2009, article 33.2). Pour les faits générateurs intervenus depuis le 1er juin 2026, le taux général valencien est de 9 %, ou de 11 % lorsque la valeur du bien ou du droit transmis dépasse 1 000 000 euros (Ley 13/1997, article 13.Uno, rédaction issue de la Ley 5/2025 du 30 mai). Les acquisitions d’un même bien auprès d’un même vendeur dans un délai de trois ans sont traitées comme une seule transmission à cet effet (article 13.Ocho).

Des taux de 8 %, 6 %, 4 % ou 3 % existent pour certaines situations, notamment des logements protégés ou l’acquisition d’une première résidence principale par une personne de moins de 35 ans, sous conditions de revenus et autres critères (article 13.Dos à Cinco). La notion de résidence principale est celle de l’impôt espagnol sur le revenu des personnes physiques (IRPF) et l’achat doit figurer dans un acte public ou être formalisé ainsi pendant le délai de déclaration (article 13.Seis et Siete, rédaction de la Ley 5/2026 du 31 juillet). Un nouvel arrivant peut parfois remplir ces conditions : il faut le vérifier avant de signer.

TVA et AJD sur un logement neuf

La TVA est normalement de 10 % pour le logement, ses annexes et au plus deux places de stationnement cédées avec lui. Un local commercial n’est pas une annexe à ce titre (Ley 37/1992, article 91.Uno.1.7). Le taux de 4 % concerne les livraisons par le promoteur de logements de protection officielle de régime spécial ou de promotion publique (article 91.Dos.1.6).

L’opération n’étant pas soumise à l’ITP, la première copie de l’acte notarié est soumise aux droits sur actes juridiques documentés (AJD), conformément à l’article 31.2 du Real Decreto Legislativo 1/1993. La région du registre compétent détermine les règles (Ley 22/2009, article 33.2). Dans la Communauté valencienne, le taux est de 1,4 %, ou de 0,1 % pour l’acquisition de la résidence principale dans les conditions prévues (Ley 13/1997, article 14.Uno et Cuatro).

Un logement non loué peut produire un revenu fiscal imputé

Pour un propriétaire personne physique non résident, un immeuble urbain non loué et non affecté à une activité économique donne lieu à un revenu imputé (impôt sur le revenu des non-résidents, IRNR, article 13.1.h du Real Decreto Legislativo 5/2004). Il correspond en principe à 2 % de la valeur cadastrale, ou à 1,1 % dans les cas de révision cadastrale admis, au prorata des jours de propriété. À défaut de valeur cadastrale ou si celle-ci n’a pas été notifiée, on applique 1,1 % à la moitié (50 %) de la plus élevée des valeurs retenues par l’administration pour un autre impôt ou du prix d’acquisition. Un immeuble en construction n’entraîne pas cette imputation (Ley 35/2006, article 85.1).

Point à suivre : la délimitation des révisions cadastrales admises en 2026 et le barème progressif prévu à partir de 2027 dépendent du RDL 29/2026 du 6 octobre. Avant de préparer la déclaration, il faut vérifier sa validation parlementaire et la version applicable.

Le taux est de 24 %, ou de 19 % pour les résidents d’un autre État de l’UE ou de l’EEE avec échange effectif d’informations (IRNR, article 25.1.a). Le Modelo 210 de revenu imputé se dépose du 1er avril au 31 décembre de l’année suivante (article 5.b de l’Orden EHA/3316/2010, dans sa rédaction applicable). Pour 2025, l’échéance reste le 31 décembre 2026 selon l’ancien régime ; notre guide du Modelo 210 précise la transition.

Si vous mettez le bien en location

Les loyers d’un immeuble espagnol sont imposables en Espagne (article 13.1.g). Les non-résidents hors UE ou EEE sont en principe imposés à 24 % du brut, sans déduction de charges. Les résidents de l’UE ou de l’EEE avec échange effectif d’informations bénéficient du taux de 19 % et peuvent déduire les charges admises à l’IRPF, en prouvant leur lien direct et économiquement indissociable avec les revenus espagnols (articles 24.1, 24.6.1.a et 25.1.a). Les loyers avec impôt à payer sont désormais déclarés du 1er au 20 avril de l’année suivante, séparément ou de manière regroupée (article 5.c.1.º de l’Orden EHA/3316/2010), sous réserve de la transition propre à 2026.

Représentant fiscal et achat à un vendeur non résident

La désignation d’un représentant résident en Espagne n’est pas automatique pour tout acheteur étranger. Hors UE, elle est obligatoire si l’AEAT l’exige en raison du montant ou de la nature des revenus, ou de la détention d’un immeuble en Espagne. Elle est également obligatoire pour les résidents d’un pays sans échange effectif d’informations qui détiennent des biens en Espagne. L’exception pour l’EEE hors UE exige l’assistance mutuelle en matière d’informations et de recouvrement. La désignation doit être notifiée à l’AEAT dans les deux mois, avec acceptation expresse du représentant (article 10.1).

Si le vendeur est non-résident sans établissement stable, l’acheteur doit retenir et verser 3 % du prix convenu, ou effectuer le versement à compte correspondant (article 25.2). Cette obligation doit être préparée avant la signature, indépendamment des impôts dus par l’acquéreur. Voir aussi la vente immobilière par un non-résident.

Notre accompagnement

Nous vérifions les impôts, les conditions d’un taux réduit, les mentions de l’acte et la retenue éventuelle, puis les obligations annuelles du propriétaire. Aucune déclaration n’est déposée sans que vous connaissiez au préalable son montant et les raisons de ce calcul. Le périmètre de la mission et le devis sont définis à l’avance. Les démarches fiscales peuvent se préparer à distance avec un pouvoir approprié, sans partage de votre certificat numérique personnel.