Comprar vivienda en España siendo extranjero o no residente: qué impuesto pagas y qué declaras después

Primero, el número de identificación

Para cualquier relación con trascendencia tributaria hace falta un número de identificación fiscal (artículo 18.1 del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria, Real Decreto 1065/2007). Para quien no tiene la nacionalidad española, ese número es el NIE, el número de identidad de extranjero asignado conforme a la Ley Orgánica 4/2000; quien no lo tiene debe pedir a la Agencia Tributaria un número de identificación fiscal, que empieza por la letra M, cuando va a realizar operaciones con trascendencia tributaria (artículo 20 del mismo Reglamento). Lo comprobamos antes de que se fije la fecha de la firma.

Nueva o de segunda mano: IVA o Transmisiones

La primera pregunta no es el precio, sino quién vende y si es la primera entrega de la vivienda. La primera entrega la hace el promotor de una edificación terminada y lleva IVA. Las segundas y ulteriores entregas están exentas de IVA (artículo 20.Uno.22.º, letra A, de la Ley 37/1992), y por eso tributan por Transmisiones Patrimoniales Onerosas (artículo 7.5 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Real Decreto Legislativo 1/1993). Hay un matiz que cambia el impuesto: no es primera entrega la que hace el promotor después de que la vivienda se haya usado de forma ininterrumpida dos años o más por su propietario o por inquilinos sin opción de compra, salvo que el comprador sea quien la usó (artículo 20.Uno.22.º, letra A). Una vivienda «a estrenar» puede, por eso, pagar Transmisiones y no IVA.

Segunda mano en la Comunitat Valenciana: el 9 %

Transmisiones Patrimoniales es un impuesto cedido, y su rendimiento corresponde a la comunidad donde está el inmueble, no a la del comprador (artículo 33.2 de la Ley 22/2009). En la Comunitat Valenciana, para las compras devengadas desde el 1 de junio de 2026, el tipo general en la adquisición de inmuebles es el 9 %, y el 11 % cuando el valor de lo transmitido supera un millón de euros (artículo 13.Uno de la Ley 13/1997 de la Generalitat, en la redacción de la Ley 5/2025, de 30 de mayo, de la Generalitat). Las compras de una misma finca registral al mismo vendedor en un plazo de tres años se consideran una sola transmisión a efectos de ese tipo (artículo 13.Ocho). Hay tipos reducidos del 8 %, el 6 %, el 4 % y el 3 % para supuestos concretos, como la vivienda protegida o la primera vivienda habitual de menores de treinta y cinco años con límite de renta (artículo 13, apartados Dos a Cinco); se miden con el concepto de vivienda habitual de la Renta y exigen que la compra conste en documento público o se formalice así dentro del plazo de declaración del impuesto (artículo 13, apartados Seis y Siete, en la redacción vigente tras la Ley 5/2026, de 31 de julio, de la Generalitat). Esos tipos piensan en quien va a vivir en la vivienda; quien se traslada a España puede encajar en alguno, y se revisa antes de firmar.

Obra nueva: el IVA y la escritura

La entrega de una vivienda por su promotor tributa al 10 % de IVA, incluidas hasta dos plazas de garaje y los anexos que se transmitan con ella; los locales de negocio no cuentan como anexos (artículo 91.Uno.1.7.º de la Ley 37/1992). Las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública que entrega el promotor van al 4 % (artículo 91.Dos.1.6.º). Además, como la operación no paga Transmisiones, la primera copia de la escritura tributa por Actos Jurídicos Documentados (artículo 31.2 del Real Decreto Legislativo 1/1993), al tipo de la comunidad donde radica el Registro en el que debe inscribirse (artículo 33.2 de la Ley 22/2009). En la Comunitat Valenciana es el 1,4 %, y el 0,1 % si la escritura documenta la adquisición de la vivienda habitual (artículo 14, apartados Uno y Cuatro, de la Ley 13/1997).

Si no vives en España, la vivienda declara cada año

La vivienda urbana que no se alquila ni se dedica a una actividad económica genera para su propietario, persona física no residente, una renta imputada (artículo 13.1.h del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, Real Decreto Legislativo 5/2004), que se calcula con las reglas de la Renta. Es el 2 % del valor catastral, o el 1,1 % en los casos de valores revisados que fija la ley, en proporción a los días del año en que se ha sido propietario. Si en la fecha de devengo la vivienda no tiene valor catastral o este no se ha notificado al titular, el cálculo es otro: el 1,1 % sobre el 50 % del mayor de dos valores, el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio de adquisición; y mientras la vivienda está en construcción no se imputa renta (artículo 85.1 de la Ley 35/2006). Qué revisiones cuentan en 2026 y la escala progresiva que se aplicaría desde 2027 dependen del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, pendiente de convalidación por el Congreso, así que lo comprobamos al preparar cada declaración. El tipo es el 24 %, o el 19 % si resides en otro Estado de la Unión Europea, o del Espacio Económico Europeo con el que haya un intercambio efectivo de información tributaria (artículo 25.1.a). Se declara en el modelo 210, del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente (artículo 5.b de la Orden EHA/3316/2010, en la redacción vigente); la renta imputada de 2025 se declara hasta el 31 de diciembre de 2026, por el régimen anterior. Los plazos de transición están en modelo 210.

Si la alquilas

El alquiler de un inmueble situado en España tributa aquí (artículo 13.1.g). Para quien reside fuera de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo, la base es el ingreso íntegro, sin gastos, y el tipo el 24 % (artículos 24.1 y 25.1.a). Quien reside en la Unión Europea, o en el Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo de información, puede deducir los gastos que admite la Ley del IRPF si acredita que están relacionados directamente con esos rendimientos y que tienen un vínculo económico directo e indisociable con la actividad realizada en España, y tributa al 19 % (artículos 24.6.1.ª.a y 25.1.a). Con resultado a ingresar, el alquiler se declara en los veinte primeros días naturales de abril del año siguiente, de forma separada o agrupada (artículo 5.c.1.º de la Orden EHA/3316/2010). Los plazos de transición de 2026 están en modelo 210.

Representante fiscal: cuándo hace falta

No es automático. Quien no reside en la Unión Europea debe nombrar una persona física o jurídica con residencia en España que le represente ante la Agencia Tributaria, entre otros casos, cuando así lo requiera la Administración por la cuantía y características de la renta o por la posesión de un inmueble en España; y quien reside en un país o territorio sin intercambio efectivo de información tributaria, siempre que tenga bienes situados en España. Para los Estados del Espacio Económico Europeo que no son de la Unión, la obligación no se aplica si hay normativa de asistencia mutua en información y recaudación. El nombramiento se comunica a la Agencia Tributaria en el plazo de dos meses, con la aceptación expresa del representante (artículo 10.1 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes).

Si quien te vende no reside en España

Cuando el vendedor es un no residente sin establecimiento permanente, el comprador está obligado a retener e ingresar el 3 % del precio, o a hacer el ingreso a cuenta que corresponda (artículo 25.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Esa obligación es del comprador, y se prepara antes de la firma. Lo que pasa después con el vendedor, y lo que te tocará a ti el día que vendas, está en vender un inmueble en España si vives fuera.

Cómo lo llevamos

Antes de firmar te decimos qué impuesto grava la compra, a qué tipo y qué requisitos hay que tener cerrados en la escritura, y si compras a un no residente, la retención. Después preparamos el modelo 210 de cada año, el de la renta imputada o el del alquiler, y te decimos si te hace falta representante. Todo a distancia: los documentos llegan por correo o WhatsApp y ante la Agencia Tributaria actuamos con tu apoderamiento, así que tu certificado digital se queda contigo. Ninguna declaración se presenta sin que conozcas antes su importe y su fundamento.