Asesoría fiscal, contable, laboral y gestoría en l'Eliana

Qué llevamos

Asesoría fiscal y contable. La contabilidad y los libros; el IVA y el IRPF de cada trimestre; la Renta y el Impuesto sobre Sociedades; y las cuentas anuales.

Asesoría laboral. Las nóminas, los contratos y los seguros sociales.

Gestoría. Alta de autónomo, constitución de sociedades, licencias y cambios de titularidad de locales, herencias y donaciones. La lista completa está en trámites que hacemos.

Vender una vivienda: dos impuestos que no se parecen

Quien vende un inmueble urbano suele encontrarse con dos impuestos a la vez, y se calculan de forma distinta. El primero es municipal: el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la plusvalía, que grava el aumento de valor del suelo, no el de la casa (artículo 104.1 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). Es un impuesto que cada ayuntamiento puede establecer con su ordenanza fiscal (artículo 59.2), y donde está establecido lo paga el vendedor; en una herencia o una donación, quien recibe el inmueble; y si el vendedor es una persona física no residente, el sujeto pasivo es el comprador, como sustituto del vendedor (artículo 106). Hay además supuestos que no están sujetos, como las transmisiones de inmuebles entre cónyuges o a favor de los hijos en cumplimiento de una sentencia de nulidad, separación o divorcio (artículo 104.3).

La ley da dos formas de calcular la base. La general parte del valor catastral del suelo en la fecha de la venta y lo multiplica por un coeficiente que depende de los años completos que se ha tenido el inmueble (si es menos de un año, de los meses completos), con un máximo de veinte, y que fija la ordenanza dentro de los topes legales (artículo 107, apartados 1, 2 y 4). La segunda compara el valor de venta con el de compra, sin contar gastos ni tributos, tomando en cada caso el mayor entre el que consta en la escritura y el comprobado por la Administración, y atribuyendo al suelo la proporción que su valor catastral representa en el valor catastral total del inmueble; si se adquirió por herencia o donación, el valor de adquisición es el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Se aplica, a petición de quien paga, cuando el incremento así calculado es menor que el de la regla general (artículos 104.5 y 107.5). Si con esos valores no hay incremento, la transmisión no está sujeta al impuesto, pero hay que declararla y aportar los títulos de compra y de venta para acreditarlo (artículo 104.5). El tipo, que no puede pasar del 30 %, y las bonificaciones de hasta el 95 % en las herencias a favor de descendientes y adoptados, cónyuges, y ascendientes y adoptantes también dependen de la ordenanza (artículo 108). El plazo para declararlo es de treinta días hábiles desde la venta o la donación, y de seis meses, prorrogables hasta un año a solicitud del interesado, en las herencias (artículo 110.2). Como todo eso depende de la ordenanza, la plusvalía de un inmueble de l'Eliana se rige por la ordenanza de l'Eliana, no por la de Paterna ni por la de Valencia. En l'Eliana el impuesto está establecido, con un tipo único del 20 %. En el cálculo por coeficientes se aplican los máximos que fija la ley en cada momento. Por regla general se paga mediante autoliquidación, y se declara en lugar de autoliquidarse cuando la transmisión no está sujeta o está exenta, o cuando el terreno no tiene valor catastral determinado en el devengo o el que tiene no corresponde a la finca realmente transmitida. En las herencias a favor de descendientes y adoptados, cónyuges, ascendientes y adoptantes, la cuota se bonifica un 95 % si el valor catastral del suelo no pasa de 60.000 euros, un 75 % si está entre 60.000 y 100.000 y un 50 % por encima, siempre que el fallecido estuviera empadronado en la vivienda al fallecer (o fuera su último domicilio, si después pasó a un centro asistencial, al domicilio de quien le cuidaba o al que resulte de la Ley de Dependencia) y que al menos uno de los adquirentes lo estuviera también, o se empadrone en ella en los seis meses siguientes y siga empadronado tres años (artículos 5, 9, 13, 18 y 21 de la ordenanza fiscal del impuesto, según el texto consolidado publicado por el Ayuntamiento; última modificación publicada en el Boletín Oficial de la Provincia de Valencia n.º 236, de 9 de diciembre de 2024).

El segundo impuesto es la Renta del vendedor, por la ganancia patrimonial. La venta de la vivienda habitual está exenta si quien vende tiene más de 65 años o está en situación de dependencia severa o de gran dependencia (artículo 33.4.b de la Ley del IRPF). Fuera de esos casos, la ganancia puede quedar sin tributar si todo lo obtenido se reinvierte en una nueva vivienda habitual, de una vez o en varias, en los dos años siguientes a la venta; también cuenta lo que se destine a pagar una vivienda habitual comprada en los dos años anteriores. Si la vivienda vendida se compró con préstamo, lo obtenido se calcula restando del precio de venta el principal del préstamo pendiente de amortizar en ese momento; si se reinvierte solo una parte, queda exenta la parte proporcional; y si la reinversión no se hace en el mismo año, la intención de reinvertir se hace constar en la declaración del año de la venta (artículo 38.1 de la Ley y artículo 41 del Reglamento). Para todo esto, vivienda habitual es aquella en la que se ha vivido al menos tres años seguidos, salvo que antes concurran circunstancias que necesariamente exijan cambiar de domicilio, como el matrimonio, la separación, un traslado laboral, el primer empleo o un cambio de empleo u otras análogas justificadas (disposición adicional vigésima tercera de la Ley y artículo 41 bis.1 del Reglamento). Como regla general, la vivienda tiene que pasar a habitarse de forma efectiva y permanente en los doce meses siguientes a comprarla o a terminar las obras, y si es así, los tres años se cuentan desde esa fecha; no pierde el carácter de habitual si lo impide necesariamente el fallecimiento u otra circunstancia, ni si se disfruta de otra vivienda habitual por razón de cargo o empleo y no se utiliza la adquirida, en cuyo caso los doce meses empiezan a contar desde el cese; también la vivienda nueva en la que se reinvierte tiene que habitarse en ese plazo (artículo 41 bis.2 del Reglamento). Se considera que se vende la vivienda habitual si lo es en ese momento o lo fue en algún día de los dos años anteriores (artículo 41 bis.3 del Reglamento). Desde el 8 de octubre de 2026, si quien vende tiene más de 65 años o está en situación de dependencia severa o de gran dependencia, también se considera que vende su vivienda habitual si lo fue hasta que se trasladó, por su edad o su dependencia, a un centro especializado o al domicilio de un familiar hasta el tercer grado por consanguinidad o afinidad (artículo 41 bis.3 del Reglamento, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, que el Congreso tiene que convalidar). En la separación, el divorcio o la nulidad, si el cónyuge que tuvo que dejar la vivienda por esa causa la vende, el requisito de haberla ocupado en ese momento o en los dos años anteriores se da por cumplido si lo cumple el cónyuge que se quedó en ella (mismo artículo). Si después no se cumple alguna condición, la ganancia se declara en una autoliquidación complementaria con intereses de demora (artículo 41.5 del Reglamento). En general, si quien vende no reside en España, la ganancia no tributa en la Renta sino en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes, y si vende sin establecimiento permanente, el comprador tiene que retener e ingresar el 3 % del precio acordado a cuenta del impuesto del vendedor (artículo 25.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Si el vendedor reside en otro Estado de la Unión Europea, o del Espacio Económico Europeo con el que haya efectivo intercambio de información tributaria, también puede dejar sin tributar la ganancia por la venta de la que haya sido su vivienda habitual en España si reinvierte lo obtenido en una nueva vivienda habitual; si reinvierte solo una parte, queda sin tributar la parte proporcional, y el comprador retiene igualmente el 3 % (disposición adicional séptima de esa ley, apartados 1, 3 y 4). Lo resumimos en modelo 210.

Cómo se trabaja

Las facturas nos llegan por correo o WhatsApp, lo que haya que hablar se habla por teléfono o videollamada, y ante la Agencia Tributaria actuamos con tu apoderamiento, así que tu certificado digital se queda contigo. Si prefieres vernos, la cita es en Paterna. Antes de empezar revisamos lo presentado en los dos últimos ejercicios, y ninguna declaración se presenta sin que conozcas antes su importe y su fundamento. En una compraventa, los dos impuestos se calculan antes de firmar, no después. Hablas siempre con el mismo asesor. Si ya tienes gestoría, el traspaso lo coordinamos nosotros: está en cambiar de gestoría.

Si tu negocio está en otro municipio del área, tienes la misma información para Paterna, Burjassot y Valencia.