Vender un inmueble en España si vives fuera: la retención del 3 %, el modelo 210 y la plusvalía

Primero, la residencia

El impuesto de la venta depende de dónde seas residente fiscal. Si no resides en España, la ganancia no va a la Renta, sino al Impuesto sobre la Renta de no Residentes, porque procede de un inmueble situado aquí (artículo 13.1.i.3.º del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Si en realidad sigues siendo residente en España, el comprador no tiene que retenerte nada cuando acreditas con un certificado de la Agencia Tributaria que tributas en España por la Renta o, si quien vende es una sociedad, por el Impuesto sobre Sociedades (artículo 14.2.a del Reglamento del impuesto). De la residencia depende quién declara, qué impuesto se paga y si hay retención, así que se aclara antes de firmar. Las reglas para saber dónde eres residente están en no residentes y extranjeros.

El 3 % no es el impuesto

Cuando el vendedor no residente actúa sin establecimiento permanente, el comprador está obligado a retener e ingresar en Hacienda el 3 % del precio acordado, o a hacer el ingreso a cuenta que corresponda, en el plazo de un mes desde la venta, con el modelo 211 (artículo 25.2 de la ley y artículo 14, apartados 1 y 3, del Reglamento). Ese 3 % es un pago a cuenta. El impuesto se calcula sobre la ganancia, no sobre el precio, y el tipo es del 19 % viva donde viva el vendedor: a diferencia del alquiler, en la ganancia de una venta no hay un tipo más alto para quien reside fuera de la Unión Europea (artículo 25.1.f.3.º). No hay retención cuando el inmueble se aporta para constituir o ampliar el capital de una sociedad residente en España (artículo 25.2).

Qué decide la ganancia

La ganancia es la diferencia entre lo que se obtiene en la venta y lo que costó el inmueble. Al precio de compra se suman las inversiones y mejoras y los gastos y tributos de la compra, sin los intereses del préstamo; si el inmueble estuvo alquilado, ese valor se reduce en las amortizaciones que correspondan, y el Reglamento del IRPF computa en todo caso la amortización mínima, se haya deducido o no como gasto (artículo 40.1). Al precio de venta se le restan los gastos y tributos de la venta que pague el vendedor, y cuenta el precio efectivamente pagado salvo que sea inferior al de mercado, en cuyo caso cuenta este (artículo 35 de la Ley del IRPF, dentro de las normas de ganancias a las que remite el artículo 24.4 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Si el inmueble se heredó o se recibió en donación, el valor de partida es el que resulte de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, con el de mercado como tope (artículo 36 de la Ley del IRPF). Por eso, antes de firmar, reconstruimos el valor de compra con la escritura, las facturas de las obras y lo declarado en la herencia o la donación: sin ese soporte la ganancia sale más alta de lo que es. Hay además reglas que, según la fecha de compra o la situación de quien vende, pueden reducir la ganancia, y se revisan en cada caso.

El modelo 210 se presenta aunque salga a devolver

Después de la venta, el vendedor presenta el modelo 210 por el resultado, sea ganancia o pérdida, en los tres meses que empiezan cuando ha pasado un mes desde la venta (artículo 5.a de la Orden EHA/3316/2010, en la redacción vigente, que remite al artículo 14.4 del Reglamento). En ese modelo se descuenta lo que ingresó el comprador. Si la ganancia es pequeña o hay pérdida, lo retenido supera el impuesto, y la Agencia Tributaria devuelve la diferencia previas las comprobaciones que sean necesarias (artículo 14.4 del Reglamento). Sin el 210 no hay devolución. Los demás plazos del modelo están en modelo 210.

Si el comprador no ingresa la retención

Si el comprador no ingresa el 3 %, el inmueble vendido queda afecto al pago del importe menor entre esa retención y el impuesto del vendedor, y el registrador lo hace constar por nota al margen de la inscripción, con la cantidad de la que responde la finca. La nota se cancela por caducidad o con la carta de pago, o con la certificación que acredite la no sujeción o la prescripción de la deuda (artículo 25.2 de la ley y artículo 14.5 del Reglamento). La carga va con la finca, de modo que el impago del comprador recae también sobre el inmueble.

Si era tu vivienda habitual y vives en la Unión Europea

Quien reside en otro Estado de la Unión Europea, o del Espacio Económico Europeo con el que haya efectivo intercambio de información tributaria, puede dejar sin tributar la ganancia de la venta de la que fue su vivienda habitual en España si reinvierte todo lo obtenido en una nueva vivienda habitual, con las reglas de la Renta; si reinvierte solo una parte, queda sin tributar la parte proporcional (disposición adicional séptima de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, apartados 1, 2 y 4). Entre esas reglas, la reinversión se hace, de una vez o en varias, en los dos años siguientes a la venta, o lo obtenido se destina a pagar una nueva vivienda habitual comprada en los dos años anteriores; y si la vivienda vendida se compró con préstamo, lo obtenido se calcula restando el principal pendiente en ese momento (artículo 41, apartados 1 y 3, del Reglamento del IRPF). El comprador retiene igualmente el 3 %, y si la reinversión se ha hecho antes de la fecha en que debe presentarse el 210, ya se tiene en cuenta en esa declaración (apartado 3 de la misma disposición).

La plusvalía municipal: la declara el comprador como sustituto

Además del impuesto estatal está la plusvalía municipal, que grava el aumento de valor del suelo. En una venta la paga el vendedor, pero si es una persona física no residente, el sujeto pasivo es el comprador, como sustituto (artículo 106.2 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). El sustituto paga en lugar del vendedor, pero puede exigirle después lo que haya pagado, salvo que la ley diga otra cosa (artículo 36.3 de la Ley General Tributaria). El plazo para declararla es de treinta días hábiles desde la venta (artículo 110.2). Si con los valores de compra y de venta del suelo no hay incremento, la venta no está sujeta, pero hay que declararla y aportar las escrituras de compra y de venta (artículo 104.5). El tipo, los coeficientes y las bonificaciones dependen de la ordenanza del municipio donde está el inmueble. Por eso calculamos la plusvalía antes de firmar, junto con la retención del 3 %.

Cómo lo llevamos

Antes de firmar comprobamos si eres residente o no, calculamos la ganancia, la retención y la plusvalía, y te decimos qué papeles hacen falta. Después preparamos el modelo 210, con la devolución si corresponde, y la declaración de la plusvalía si se nos pide. Todo a distancia: los documentos llegan por correo o WhatsApp y ante la Agencia Tributaria actuamos con tu apoderamiento, así que tu certificado digital se queda contigo. Ninguna declaración se presenta sin que conozcas antes su importe y su fundamento.