Продажа недвижимости в Испании, если вы живёте за границей: удержание 3 %, декларация 210 и plusvalía

Сначала — резидентство

Какой налог платится с продажи, зависит от того, где вы налоговый резидент. Если вы не резидент Испании, прирост облагается не в IRPF, а налогом на доходы нерезидентов, потому что он получен от недвижимости, расположенной в Испании (статья 13.1.i.3.º сводного текста Закона о налоге на доходы нерезидентов). Если же вы на самом деле по-прежнему резидент Испании, покупатель ничего не удерживает, когда вы подтверждаете справкой Налогового агентства, что платите в Испании IRPF или, если продаёт компания, налог на прибыль организаций (статья 14.2.a Регламента налога). От резидентства зависит, кто подаёт декларацию, какой налог платится и есть ли удержание, поэтому его выясняют до подписания, а не после. Как определяется резидентство, мы объясняем на странице для нерезидентов.

3 % — это не налог

Когда продавец-нерезидент действует без постоянного представительства, покупатель обязан удержать и перечислить в Налоговое агентство 3 % согласованной цены или внести соответствующий авансовый платёж в течение месяца со дня продажи по форме (modelo) 211 (статья 25.2 закона и статья 14, пункты 1 и 3, Регламента). Эти 3 % — авансовый платёж. Сам налог считается с прироста, а не с цены, и ставка — 19 %, где бы ни жил продавец: в отличие от аренды, для прироста от продажи нет повышенной ставки для тех, кто живёт за пределами Европейского союза (статья 25.1.f.3.º). Удержания нет, если недвижимость вносится в капитал испанской компании при её создании или увеличении капитала (статья 25.2).

От чего зависит прирост

Прирост — это разница между тем, что вы получили при продаже, и тем, во что вам обошёлся объект. К цене покупки прибавляются вложения и улучшения, а также расходы и налоги при покупке, без процентов по кредиту; если объект сдавался, эта стоимость уменьшается на соответствующую амортизацию, причём Регламент IRPF в любом случае учитывает минимальную амортизацию, вычитали её как расход или нет (статья 40.1). Из цены продажи вычитаются расходы и налоги при продаже, которые платит продавец, и учитывается фактически уплаченная цена, если только она не ниже рыночной, — тогда учитывается рыночная (статья 35 Закона об IRPF — часть правил о приросте, к которым отсылает статья 24.4 Закона о налоге на доходы нерезидентов). Если объект получен по наследству или в дар, исходной стоимостью считается та, что следует из правил налога на наследование и дарение, но не выше рыночной (статья 36 Закона об IRPF). Поэтому до подписания мы восстанавливаем стоимость покупки по нотариальному акту (escritura), счетам за ремонт и тому, что было задекларировано при наследовании или дарении: без этого прирост получается больше, чем он есть. Есть и правила, которые в зависимости от даты покупки или положения продавца могут уменьшить прирост; их проверяют в каждом случае.

Форму 210 подают, даже если по ней положен возврат

После продажи продавец подаёт форму 210 по результату — прирост это или убыток — в течение трёх месяцев, которые начинаются по истечении одного месяца со дня продажи (статья 5.a Приказа EHA/3316/2010 в действующей редакции, которая отсылает к статье 14.4 Регламента). В этой форме вычитается то, что перечислил покупатель. Если прирост небольшой или есть убыток, удержанное превышает налог, и Налоговое агентство возвращает разницу после необходимых проверок (статья 14.4 Регламента). Без формы 210 возврата нет. Остальные сроки по этой форме — в нашем руководстве по форме 210 (на испанском).

Если покупатель не перечислил удержание

Если покупатель не перечислил 3 %, проданный объект обременяется обязательством по уплате меньшей из двух сумм — этого удержания или налога продавца, и регистратор делает об этом отметку на полях записи в Реестре собственности с указанием суммы, за которую отвечает объект. Отметка снимается по истечении срока или после предъявления платёжного документа либо справки о том, что налога нет или долг погашен давностью (статья 25.2 закона и статья 14.5 Регламента). Обременение остаётся на объекте, так что неуплата покупателем ложится и на сам объект.

Если это было ваше основное жильё и вы живёте в ЕС

Резидент другого государства Европейского союза, а также государства Европейской экономической зоны, с которым есть эффективный обмен налоговой информацией, может не платить налог с прироста от продажи жилья, которое было его основным жильём в Испании, если вложит всю полученную сумму в новое основное жильё по правилам IRPF; если вложена только часть, освобождается пропорциональная часть прироста (седьмое дополнительное положение Закона о налоге на доходы нерезидентов, пункты 1, 2 и 4). По этим правилам вложить деньги нужно — сразу или частями — в течение двух лет после продажи, либо полученная сумма идёт на оплату нового основного жилья, купленного в течение двух лет до продажи; а если проданное жильё покупалось в кредит, полученная сумма считается за вычетом непогашенного на тот момент основного долга (статья 41, пункты 1 и 3, Регламента IRPF). Покупатель всё равно удерживает 3 %, а если реинвестирование сделано до даты, к которой нужно подать форму 210, его учитывают уже в этой декларации (пункт 3 того же положения).

Муниципальная plusvalía: её декларирует покупатель вместо продавца

Кроме государственного налога есть муниципальный налог на прирост стоимости городской земли (plusvalía municipal). При продаже его платит продавец, но если продавец — физическое лицо-нерезидент, налогоплательщиком вместо него выступает покупатель (статья 106.2 Закона о местных финансах). Он платит вместо продавца, но затем может потребовать с продавца уплаченное, если закон не устанавливает иное (статья 36.3 Общего налогового закона). Декларировать его нужно в течение тридцати рабочих дней со дня продажи (статья 110.2). Если по стоимости земли при покупке и при продаже прироста нет, продажа налогом не облагается, но её всё равно декларируют, приложив договоры покупки и продажи (статья 104.5). Ставка, коэффициенты и льготы зависят от постановления (ordenanza) муниципалитета, где находится объект. Поэтому мы рассчитываем plusvalía до подписания, вместе с удержанием 3 %.

Как мы работаем

До подписания мы проверяем, резидент вы или нет, считаем прирост, удержание и plusvalía и говорим, какие документы нужны. После продажи готовим форму 210 — с возвратом, если он положен, — и, если попросите, декларацию по plusvalía. Всё дистанционно, на русском и на испанском: документы приходят по почте или в WhatsApp, а в Налоговом агентстве мы действуем по вашей доверенности, так что цифровой сертификат остаётся у вас. Ни одна декларация не подаётся, пока вы не знаете её сумму и основания.