Vendre un bien en Espagne en tant que non-résident

Vérifier d’abord la résidence fiscale du vendeur

La plus-value tirée d’un immeuble espagnol par un non-résident est un revenu obtenu en Espagne (RDL 5/2004, article 13.1.i.3). Le taux est de 19 % de la plus-value, quel que soit le pays de résidence (article 25.1.f.3). Si le vendeur justifie son assujettissement à l’impôt espagnol sur le revenu des personnes physiques (IRPF) ou à l’impôt espagnol sur les sociétés par un certificat de l’administration fiscale espagnole (AEAT), la retenue de 3 % ne s’applique pas (règlement de l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR), article 14.2.a).

La retenue de 3 % sur le prix

En achetant à un non-résident sans établissement stable, l’acquéreur doit retenir et verser 3 % du prix convenu, ou effectuer le versement à compte correspondant (article 25.2). Il dépose le Modelo 211 et paie dans le mois suivant la vente (règlement, article 14.1 et 3). Il s’agit d’un acompte sur l’impôt du vendeur, et non d’un impôt supplémentaire calculé définitivement sur le prix.

La retenue ne s’applique pas à l’apport d’un immeuble lors de la constitution ou de l’augmentation du capital d’une société résidente en Espagne (article 25.2). Si l’acheteur ne la verse pas, le bien reste grevé à concurrence du plus faible montant entre la retenue et l’impôt dû par le vendeur. Une mention marginale au registre foncier précise cette charge ; elle peut être radiée à l’expiration du délai ou sur présentation du justificatif de paiement, du certificat de non-assujettissement ou de prescription (article 25.2 et règlement, article 14.5).

Reconstituer le prix d’acquisition et la plus-value

La plus-value correspond à la différence entre valeur de cession et valeur d’acquisition. Cette dernière comprend le prix payé, les investissements et améliorations, les frais et les impôts liés à l’achat, à l’exclusion des intérêts d’emprunt. Elle est diminuée des amortissements : pour un bien précédemment loué, l’amortissement minimal doit être retenu même s’il n’a pas été déduit dans les déclarations (règlement de l’IRPF, article 40.1).

La valeur de cession est diminuée des frais et impôts payés par le vendeur. Le prix effectivement payé est retenu, sauf s’il est inférieur à la valeur de marché : celle-ci le remplace alors (Ley 35/2006, article 35, par renvoi de l’article 24.4 de l’IRNR). Pour un bien reçu par succession ou donation, le point de départ est la valeur résultant des règles de l’impôt espagnol sur les successions et donations (ISD), dans la limite de la valeur de marché (article 36). Les actes, déclarations d’ISD et factures de travaux permettent de refaire le calcul ; les éventuelles règles transitoires dépendent de la date et des circonstances de l’acquisition.

Le Modelo 210 reste nécessaire en cas de perte

Le vendeur déclare la vente et impute la retenue de 3 %. Si l’impôt est inférieur, le remboursement de l’excédent se demande dans cette déclaration, sous réserve des contrôles de l’AEAT. Une perte n’entraîne donc pas un remboursement automatique.

La déclaration se dépose dans un délai de trois mois qui s’ouvre un mois après la vente, avec ou sans impôt à payer (Orden EHA/3316/2010, article 5.a ; règlement de l’IRNR, article 14.4). Chaque vente doit être suivie à partir de sa propre date.

Réinvestir dans une résidence principale

Pour les résidents d’un État de l’UE ou de l’EEE disposant d’un échange effectif d’informations, la plus-value de cession de l’ancienne résidence principale espagnole peut être exonérée si le produit est réinvesti dans une nouvelle résidence principale ; un réinvestissement partiel donne une exonération proportionnelle (disposition additionnelle 7 de l’IRNR, paragraphes 1, 2 et 4).

Le réinvestissement doit intervenir dans les deux ans suivant la vente, ou concerner un nouveau logement acheté dans les deux années précédentes. Le réinvestissement peut être réalisé en une ou plusieurs fois. Le capital restant dû de l’emprunt est soustrait du produit à réinvestir selon l’article 41.1 et 3 du règlement de l’IRPF. La retenue de 3 % reste obligatoire. Si le réinvestissement est déjà réalisé à la date limite du Modelo 210, il peut être pris en compte dans cette déclaration (disposition additionnelle 7.3). Les conditions de résidence principale doivent être établies.

L’impôt municipal (plusvalía municipal) et son délai

L’impôt municipal (plusvalía municipal), qui porte sur l’augmentation de la valeur des terrains classés comme urbains (IIVTNU), est distinct de l’impôt sur la plus-value. Le vendeur en est le contribuable ; si le vendeur est une personne physique non résidente, l’acheteur devient le redevable substitué auprès de la commune (loi sur les finances locales, article 106.2). Il peut en principe récupérer la somme auprès du vendeur, sauf disposition légale contraire (Ley General Tributaria, article 36.3).

Le délai est de trente jours ouvrés à compter de la vente (article 110.2). En l’absence d’augmentation de la valeur du terrain, l’opération n’est pas soumise, mais il faut tout de même la déclarer en joignant les titres d’acquisition et de cession (article 104.5). Le règlement communal détermine les taux, coefficients et autres dispositions applicables.

Préparer la vente et suivre les déclarations

Avant la signature, nous vérifions résidence, valeur d’acquisition, gain, retenue et impôt municipal. Après celle-ci, nous préparons le Modelo 210 et, si prévu dans la mission, la déclaration municipale et la demande de remboursement. Le travail peut se faire à distance, avec réception des documents par courriel ou WhatsApp et une procuration auprès de l’AEAT, sans nous communiquer votre certificat personnel. Nous vous expliquons le calcul et le montant avant tout dépôt.