Zuerst klären wir die steuerliche Ansässigkeit
Bei Nichtansässigen unterliegt ein Gewinn aus dem Verkauf einer spanischen Immobilie der spanischen Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) (Artikel 13.1.i.3.º). Sind Sie tatsächlich noch in Spanien ansässig, entfällt der Einbehalt, wenn Sie durch eine Bescheinigung der spanischen Steuerbehörde (Agencia Estatal de Administración Tributaria, AEAT) nachweisen, dass Sie der spanischen Einkommensteuer für natürliche Personen (IRPF) oder als Gesellschaft der Körperschaftsteuer unterliegen (Artikel 14.2.a IRNR-Verordnung). Welche Steuer greift und ob ein Einbehalt erforderlich ist, muss vor dem Verkauf feststehen. Siehe Steuerliche Ansässigkeit in Spanien.
Die 3 % sind eine Vorauszahlung
Bei einem nichtansässigen Verkäufer ohne Betriebsstätte muss der Käufer 3 % des vereinbarten Kaufpreises einbehalten beziehungsweise die entsprechende Vorauszahlung leisten und innerhalb eines Monats nach dem Verkauf mit Modelo 211 an die AEAT abführen (Artikel 25.2 IRNR-Gesetz und Artikel 14.1 und 14.3 der Verordnung).
Die endgültige Steuer berechnet sich aus dem Gewinn, nicht aus dem Kaufpreis. Der Steuersatz beträgt grundsätzlich 19 %, unabhängig vom Wohnsitzland des Verkäufers. Anders als bei Mieteinnahmen gilt für außerhalb der EU Ansässige hier kein höherer Satz (Artikel 25.1.f.3.º). Wird eine Immobilie zur Gründung oder Kapitalerhöhung in eine in Spanien ansässige Gesellschaft eingebracht, sieht Artikel 25.2 keinen solchen Einbehalt vor.
Wie der Gewinn ermittelt wird
Der steuerliche Gewinn ist grundsätzlich die Differenz zwischen Veräußerungswert und Anschaffungswert. Zum Anschaffungspreis kommen Investitionen, wertsteigernde Verbesserungen sowie Erwerbsnebenkosten und Erwerbsteuern; Darlehenszinsen gehören nicht dazu. War die Immobilie vermietet, ist der Wert um die maßgeblichen Abschreibungen zu vermindern. Dabei zählt mindestens die gesetzliche Mindestabschreibung, auch wenn sie tatsächlich nicht als Aufwand geltend gemacht wurde (Artikel 40.1 IRPF-Verordnung).
Vom Verkaufspreis werden die vom Verkäufer getragenen Veräußerungskosten und Steuern abgezogen. Liegt der tatsächlich vereinbarte Preis unter dem Marktwert, ist grundsätzlich der Marktwert maßgeblich (Artikel 35 IRPF-Gesetz in Verbindung mit Artikel 24.4 IRNR). Bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie wird grundsätzlich vom nach Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht ermittelten Wert ausgegangen, höchstens jedoch vom Marktwert (Artikel 36 IRPF).
Wir rekonstruieren den Anschaffungswert anhand von Urkunde, Rechnungen über Baumaßnahmen und gegebenenfalls der damaligen Erbschaft- oder Schenkungsteuererklärung. Ohne Belege können zu hohe Gewinne entstehen. Erwerbsdatum und persönliche Umstände können außerdem besondere Ermäßigungsregeln eröffnen; diese prüfen wir im Einzelfall.
Modelo 210 auch bei Verlust oder Erstattung
Der Verkäufer erklärt Gewinn oder Verlust mit Modelo 210. Die dreimonatige Frist beginnt einen Monat nach dem Verkauf (Artikel 5.a Orden EHA/3316/2010 in Verbindung mit Artikel 14.4 der Verordnung). Der vom Käufer abgeführte Betrag wird angerechnet.
Bei geringem Gewinn oder Verlust kann der Einbehalt die endgültige Steuer übersteigen. Die AEAT erstattet die Differenz nach den erforderlichen Prüfungen. Ohne Erklärung wird diese Erstattung nicht beantragt. Andere Fallgruppen erläutert Modelo 210 für Nichtansässige.
Wenn der Käufer die 3 % nicht abführt
Dann haftet die verkaufte Immobilie für den niedrigeren Betrag aus Einbehalt und Steuer des Verkäufers. Das Grundbuch vermerkt diese Haftung mit Betragsangabe. Der Vermerk wird bei Ablauf oder anhand des Zahlungsnachweises beziehungsweise einer Bescheinigung über fehlende Steuerpflicht oder Verjährung gelöscht (Artikel 25.2 IRNR und Artikel 14.5 der Verordnung). Ein Versäumnis des Käufers betrifft damit auch die Immobilie.
Wiederanlage nach Verkauf des früheren Hauptwohnsitzes
Wer in einem anderen EU-Staat oder einem EWR-Staat mit wirksamem steuerlichem Informationsaustausch ansässig ist, kann den Gewinn aus dem Verkauf seines früheren Hauptwohnsitzes in Spanien unter den gesetzlichen Voraussetzungen steuerfrei stellen, wenn der gesamte maßgebliche Erlös in einen neuen Hauptwohnsitz investiert wird. Bei teilweiser Wiederanlage gilt die Befreiung anteilig (siebte Zusatzbestimmung IRNR-Gesetz, Absätze 1, 2 und 4).
Nach den IRPF-Regeln muss die Wiederanlage grundsätzlich innerhalb von zwei Jahren nach dem Verkauf erfolgen; berücksichtigt werden kann auch ein in den zwei Jahren davor erworbener neuer Hauptwohnsitz. Bei einem finanzierten alten Hauptwohnsitz mindert die im Verkaufszeitpunkt offene Darlehenshauptschuld den für die Wiederanlage maßgeblichen Erlös (Artikel 41.1 und 41.3 IRPF-Verordnung). Der Käufer behält die 3 % trotzdem ein. Ist die Wiederanlage bis zur Abgabefrist von Modelo 210 erfolgt, wird sie bereits in dieser Erklärung berücksichtigt.
Kommunale plusvalía: Der Käufer tritt als Ersatzsteuerpflichtiger ein
Neben der staatlichen Steuer kann die kommunale Bodenwertzuwachssteuer, die plusvalía municipal, entstehen. Beim entgeltlichen Verkauf ist grundsätzlich der Verkäufer steuerpflichtig. Ist er eine nicht in Spanien ansässige natürliche Person, tritt der Käufer als sustituto del contribuyente, also gesetzlicher Ersatzsteuerpflichtiger, ein (Artikel 106.2 Kommunalfinanzgesetz). Er kann den gezahlten Betrag grundsätzlich vom Verkäufer zurückfordern, soweit das Gesetz nichts anderes vorsieht (Artikel 36.3 Ley General Tributaria).
Die Erklärung ist binnen dreißig Arbeitstagen (ohne Samstage, Sonn- und Feiertage) nach dem Verkauf abzugeben (Artikel 110.2). Entstand nach den maßgeblichen Erwerbs- und Veräußerungswerten kein Bodenwertzuwachs, fällt keine Steuer an. Der Vorgang ist dennoch mit Erwerbs- und Verkaufsurkunde zu erklären (Artikel 104.5). Sätze, Koeffizienten und Vergünstigungen richten sich nach der Gemeindesatzung. Wir berechnen diese Steuer gemeinsam mit dem 3%-Einbehalt vor dem Verkauf.
So unterstützen wir Sie
Vor der Unterschrift prüfen wir Ansässigkeit, Gewinn, Einbehalt und plusvalía sowie die erforderlichen Belege. Anschließend erstellen wir Modelo 210 einschließlich eines möglichen Erstattungsantrags und, wenn beauftragt, die kommunale Erklärung. Die Unterlagen kommen per E-Mail oder WhatsApp; gegenüber der AEAT handeln wir mit Vollmacht. Ihr persönliches digitales Zertifikat bleibt bei Ihnen. Vor jeder Abgabe kennen Sie Betrag und Begründung.
Weitere Informationen: Immobilie kaufen, fehlende Steuererklärungen nachholen, Erbschaft und Geldschenkung aus dem Ausland.