Welche Frist gilt für welche Einkünfte?
Artikel 5 der Orden EHA/3316/2010 in der Fassung der Orden HAC/623/2026, veröffentlicht im spanischen Amtsblatt (Boletín Oficial del Estado, BOE) am 23. Juni 2026, unterscheidet nach der Einkunftsart.
- Immobilienverkauf: Die dreimonatige Erklärungsfrist beginnt einen Monat nach dem Verkauf. Diese Frist gilt unabhängig davon, ob sich eine Zahlung ergibt (Artikel 14.4 der Durchführungsverordnung zur spanischen Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR)).
- Fiktive Einkünfte aus einer nicht vermieteten als „urbano“ eingestuften Immobilie: vom 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres.
- Mieteinnahmen mit Zahllast: vom 1. bis 20. April des Folgejahres.
- Andere Einkünfte mit Zahllast, ohne Vermietung, Immobilienverkauf oder fiktive Einkünfte: in den ersten zwanzig Kalendertagen im April, Juli, Oktober und Januar für das vorherige Quartal.
- Nullerklärungen: vom 1. bis 20. Januar des Folgejahres.
- Erstattungsanträge: ab dem 1. Februar des Folgejahres, innerhalb von vier Jahren ab Ende der Frist für Erklärung und Zahlung des Steuerabzugs.
Auch ein leer stehendes Ferienhaus kann steuerpflichtig sein
Gehört einer nichtansässigen Privatperson eine als „urbano“ eingestufte Immobilie in Spanien, die weder vermietet noch betrieblich genutzt wird, rechnet das Gesetz ihr grundsätzlich fiktive Einkünfte zu. Das gilt auch dann, wenn die Immobilie das ganze Jahr leer steht (RDL 5/2004, Artikel 13.1.h und 24.5). Es handelt sich um die gesetzliche Besteuerung, nicht um ein Bußgeld. Nicht abgegebene Jahreserklärungen häufen sich an.
Steuerlich in der EU oder außerhalb ansässig?
Für Mieteinnahmen beträgt der Satz 19 %, wenn Sie in einem anderen EU-Mitgliedstaat oder einem EWR-Staat mit wirksamem steuerlichem Informationsaustausch ansässig sind. Gesetzlich zulässige Aufwendungen dürfen dann abgezogen werden, wenn Sie nachweisen, dass sie unmittelbar mit den in Spanien erzielten Einkünften zusammenhängen und in direktem, untrennbarem wirtschaftlichem Zusammenhang mit der in Spanien ausgeübten Tätigkeit stehen.
Bei Ansässigkeit in anderen Staaten gelten grundsätzlich 24 % auf die Bruttoeinnahmen ohne Kostenabzug (Artikel 24.1, 24.6 und 25.1.a IRNR-Gesetz). Deshalb klären wir zuerst Ihre steuerliche Ansässigkeit: Davon hängen Steuersatz und Kostenabzug ab.
Wenn Sie die Immobilie verkaufen
Bei einem Verkauf durch einen Nichtansässigen ohne Betriebsstätte muss der Käufer grundsätzlich 3 % des vereinbarten Kaufpreises als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers einbehalten und abführen oder die entsprechende Vorauszahlung leisten (Artikel 25.2). Anschließend erklärt der Verkäufer den Gewinn oder Verlust mit Modelo 210 und rechnet den Einbehalt an. Die Verkaufsfrist gilt auch bei einem Verlust. Die endgültige Steuer ist nicht automatisch identisch mit dem Einbehalt. Einzelheiten zur Erstattung, Gewinnberechnung und kommunalen Bodenwertzuwachssteuer finden Sie unter Immobilienverkauf mit Wohnsitz im Ausland.
Ein Verkauf kann neben der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) auf den Gewinn auch die plusvalía municipal auslösen. Weil unterschiedliche, teils kurze Fristen gelten, sollte die Berechnung vor der Unterzeichnung erfolgen.
Unterlagen und Zusammenarbeit
Nennen Sie uns Ihr Wohnsitzland, die Nutzung der Immobilie – Vermietung, Eigennutzung oder Verkauf – und die betroffenen Jahre. Halten Sie den Bescheid über die kommunale Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) oder die Katasterreferenz, den Erwerbsnachweis und bei Vermietung die Einnahmen- und Ausgabenaufstellung mit Belegen bereit. Bei einem Schreiben der Steuerbehörde brauchen wir das vollständige Dokument, das Zustellungsdatum und die darin genannte Frist.
Weiterführend: Steuern nacherklären, Immobilie kaufen, Erbschaft mit Wohnsitz im Ausland.