Zuerst: die spanische Steuernummer
Vorgänge mit steuerlichen Folgen in Spanien erfordern eine spanische Steuernummer (Artikel 18.1 RD 1065/2007). Für ausländische Privatpersonen ist dies grundsätzlich die NIE, die ausländerrechtliche Identifikationsnummer. Wer noch keine NIE besitzt und einen steuerlich relevanten Vorgang durchführen wird, muss nach Artikel 20 gegebenenfalls eine mit M beginnende NIF bei der AEAT beantragen. Wir prüfen dies, bevor ein verbindlicher Notartermin festgelegt wird.
Erstlieferung oder gebrauchtes Objekt: Umsatzsteuer (IVA) oder Übertragungssteuer?
Entscheidend sind nicht allein Alter und Preis, sondern Verkäufer und Art der Lieferung. Die Erstlieferung eines fertiggestellten Gebäudes durch den Bauträger unterliegt grundsätzlich der spanischen Umsatzsteuer (IVA). Zweite und spätere Lieferungen sind grundsätzlich umsatzsteuerfrei und unterliegen deshalb der entgeltlichen Vermögensübertragungssteuer ITP (Artikel 20.Uno.22.º.A Ley 37/1992 und Artikel 7.5 RDL 1/1993).
Auch der Verkauf durch den Bauträger kann als weitere Lieferung gelten: Wurde die Wohnung mindestens zwei Jahre ununterbrochen vom Eigentümer, einem Nutzungsberechtigten oder einem Mieter ohne Kaufoption genutzt, liegt grundsätzlich keine Erstlieferung mehr vor. Eine Ausnahme gilt, wenn gerade der bisherige Nutzer kauft. Ein als „Neubau“ angebotenes Objekt kann deshalb steuerlich der ITP unterliegen.
Gebrauchte Immobilien in der Comunitat Valenciana
Die ITP steht grundsätzlich der Region zu, in der die Immobilie liegt, nicht der Wohnsitzregion des Käufers (Artikel 33.2 Ley 22/2009).
Für ab 1. Juni 2026 steuerpflichtige Erwerbe gilt in der Comunitat Valenciana grundsätzlich ein Satz von 9 %, bei einem übertragenen Wert von mehr als einer Million Euro 11 % (Artikel 13.Uno Ley 13/1997 in der Fassung der Ley 5/2025). Erwerbe derselben Grundbucheinheit vom selben Verkäufer innerhalb von drei Jahren werden für diese Schwelle als eine Übertragung behandelt (Artikel 13.Ocho).
Für gesetzlich bestimmte Fälle bestehen ermäßigte Sätze von 8 %, 6 %, 4 % und 3 %, etwa für bestimmte geförderte Wohnungen oder die erste dauerhaft selbst genutzte Wohnung (vivienda habitual) von unter 35-Jährigen innerhalb der Einkommensgrenzen. Voraussetzungen und Begünstigtengruppen richten sich nach Artikel 13.Dos bis Cinco. Der Begriff der vivienda habitual folgt den Regeln der spanischen Einkommensteuer für natürliche Personen (IRPF). Der Erwerb muss öffentlich beurkundet oder innerhalb der Steuererklärungsfrist in eine öffentliche Urkunde aufgenommen werden (Artikel 13.Seis und Siete nach Ley 5/2026). Auch Zuziehende können gegebenenfalls eine Vergünstigung nutzen; wir prüfen dies vor der Unterzeichnung.
Neubau: Umsatzsteuer (IVA) und Beurkundungssteuer AJD
Eine Wohnungslieferung durch den Bauträger unterliegt grundsätzlich 10 % Umsatzsteuer (IVA), einschließlich bis zu zwei Stellplätzen und gemeinsam übertragenen Nebenräumen. Geschäftsräume gelten dafür nicht als Nebenräume (Artikel 91.Uno.1.7.º Ley 37/1992). Für bestimmte öffentlich geförderte Wohnungen im régimen especial oder in promoción pública gelten bei Lieferung durch den Bauträger 4 % (Artikel 91.Dos.1.6.º).
Zusätzlich unterliegt die erste Ausfertigung der notariellen Urkunde der Steuer auf dokumentierte Rechtsakte (AJD), wenn keine ITP anfällt (Artikel 31.2 RDL 1/1993). Maßgeblich ist die Region des zuständigen Grundbuchamts (Artikel 33.2 Ley 22/2009). In der Comunitat Valenciana gelten grundsätzlich 1,4 % und für eine Urkunde über den Erwerb der dauerhaft selbst genutzten Wohnung (vivienda habitual) des Käufers 0,1 % unter den gesetzlichen Voraussetzungen (Artikel 14.Uno und Cuatro Ley 13/1997).
Bei Wohnsitz im Ausland: jährliche Besteuerung der Eigennutzung
Für eine nicht vermietete, nicht betrieblich genutzte und als „urbano“ eingestufte Immobilie werden einer nichtansässigen Privatperson fiktive Einkünfte zugerechnet (Artikel 13.1.h des Gesetzes über die spanische Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR)). Die Berechnung richtet sich nach Artikel 85.1 des IRPF-Gesetzes: grundsätzlich 2 % des Katasterwerts, bei gesetzlich begünstigter Neubewertung 1,1 %, jeweils anteilig für die Eigentumstage.
Besteht am maßgeblichen Stichtag kein Katasterwert oder wurde dieser dem Eigentümer nicht mitgeteilt, werden 1,1 % von 50 % des höheren Werts aus behördlich für andere Steuern festgestelltem Wert und Erwerbspreis angesetzt. Während der Bauphase werden keine fiktiven Einkünfte zugerechnet.
Welche Neubewertungen 2026 begünstigt sind und welche gestaffelte Regelung ab 2027 vorgesehen ist, hängt vom RDL 29/2026 vom 6. Oktober ab. Vor Erstellung der jeweiligen Erklärung ist insbesondere zu prüfen, ob das Dekret parlamentarisch bestätigt wurde und welche Fassung gilt.
Der Steuersatz beträgt grundsätzlich 24 %, bei Ansässigkeit in einem anderen EU-Staat oder einem EWR-Staat mit wirksamem Informationsaustausch 19 % (Artikel 25.1.a). Erklärt wird mit Modelo 210 vom 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres. Für die fiktiven Einkünfte 2025 gilt noch die bisherige Frist bis 31. Dezember 2026. Weitere Informationen zu Modelo 210.
Bei Vermietung
Einkünfte aus einer in Spanien gelegenen Immobilie sind hier steuerpflichtig (Artikel 13.1.g IRNR). Bei Ansässigkeit außerhalb von EU und EWR gelten grundsätzlich 24 % auf die Bruttoeinnahmen ohne Kostenabzug. In der EU oder einem EWR-Staat mit wirksamem Informationsaustausch sind gesetzlich zulässige Kosten bei nachgewiesenem unmittelbarem und untrennbarem wirtschaftlichem Zusammenhang abziehbar; der Satz beträgt 19 % (Artikel 24.1, 24.6.1.ª.a und 25.1.a).
Mieteinnahmen mit Zahllast werden grundsätzlich vom 1. bis 20. April des Folgejahres erklärt. Weitere Informationen finden Sie in der Modelo-210-Anleitung.
Wann ist ein steuerlicher Vertreter nötig?
Bei Ansässigkeit außerhalb der EU muss in den Fällen des Artikels 10 IRNR ein in Spanien ansässiger Vertreter bestellt werden, insbesondere wenn die AEAT dies wegen Höhe oder Art der Einkünfte oder wegen spanischen Immobilienbesitzes verlangt. Die Ausnahme für EWR-Staaten setzt die vorgesehene Amtshilfe beim Informationsaustausch und bei der Beitreibung voraus. Wer in einem Staat ohne wirksamen steuerlichen Informationsaustausch ansässig ist und Vermögen oder Rechte in Spanien besitzt, muss ebenfalls einen Vertreter bestellen; ausgenommen sind an amtlichen Sekundärmärkten gehandelte Wertpapiere. Die Bestellung ist innerhalb von zwei Monaten mitzuteilen und muss vom Vertreter ausdrücklich angenommen werden.
Wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist
Verkauft ein Nichtansässiger ohne Betriebsstätte, muss der Käufer 3 % des vereinbarten Kaufpreises als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers einbehalten und abführen oder die entsprechende Vorauszahlung leisten (Artikel 25.2 des IRNR-Gesetzes). Dies wird vor Unterzeichnung geklärt. Einzelheiten finden Sie unter Immobilienverkauf bei Wohnsitz im Ausland.
Die Steuerseite vor der Unterschrift klären
Vor der Unterzeichnung prüfen wir die Erwerbsteuer und die Anforderungen an die Urkunde sowie gegebenenfalls den Einbehalt von 3 % bei einem nichtansässigen Verkäufer. Nach dem Kauf übernehmen wir im vereinbarten Umfang die jährlichen Erklärungen mit Modelo 210 für Vermietung oder fiktive Einkünfte. Gegenüber der AEAT handeln wir mit Ihrer Vollmacht; Ihr persönliches digitales Zertifikat bleibt bei Ihnen. Vor jeder Abgabe kennen Sie den Betrag und seine Berechnung.