Покупка жилья в Испании иностранцем или нерезидентом: какой налог платить и что декларировать потом

Сначала — идентификационный номер

Для любых отношений, имеющих налоговое значение, нужен налоговый идентификационный номер (статья 18.1 Регламента о процедурах налогового управления и проверок, Королевский декрет 1065/2007). Для человека без испанского гражданства этот номер — NIE, идентификационный номер иностранца, присвоенный по Органическому закону 4/2000; тот, у кого его нет, должен запросить у Налогового агентства налоговый идентификационный номер, начинающийся с буквы M, когда собирается совершать операции, имеющие налоговое значение (статья 20 того же Регламента). Мы проверяем это до того, как назначена дата подписания.

Новое или вторичное: НДС или ITP

Первый вопрос — не цена, а кто продаёт и является ли сделка первой передачей жилья. Первую передачу делает застройщик законченного здания, и она облагается НДС (IVA). Вторая и последующие передачи освобождены от НДС (статья 20.Uno.22.º, буква A, Закона 37/1992), поэтому облагаются налогом на возмездную передачу имущества, ITP (статья 7.5 сводного текста Закона о налоге на передачу имущества и документально оформленные юридические акты, Королевский законодательный декрет 1/1993). Есть нюанс, который меняет налог: не является первой передачей продажа застройщиком после того, как жильём непрерывно пользовались два года или больше его собственник или арендаторы без права выкупа, кроме случая, когда покупатель — тот, кто им пользовался (статья 20.Uno.22.º, буква A). Поэтому новое жильё, в котором никто не жил, может облагаться ITP, а не НДС.

Вторичное жильё в Валенсийском сообществе: 9 %

ITP — налог, переданный регионам, и его поступления принадлежат региону, где находится недвижимость, а не региону покупателя (статья 33.2 Закона 22/2009). В Валенсийском сообществе для покупок, налоговое обязательство по которым возникает с 1 июня 2026 года, общая ставка при приобретении недвижимости — 9 %, и 11 %, если стоимость передаваемого превышает один миллион евро (статья 13.Uno Закона 13/1997 Женералитата в редакции Закона 5/2025 Женералитата от 30 мая). Покупки, относящиеся к одному и тому же объекту недвижимости по данным реестра (finca registral), у одного и того же продавца в течение трёх лет, для этой ставки считаются одной передачей (статья 13.Ocho). Есть пониженные ставки 8 %, 6 %, 4 % и 3 % для отдельных случаев, например для жилья с государственной защитой или первого основного жилья покупателей младше тридцати пяти лет с ограничением по доходу (статья 13, пункты Dos — Cinco); основное жильё в них понимается так же, как в IRPF, а покупка должна быть отражена в публичном документе либо оформлена им в пределах срока подачи декларации по налогу (статья 13, пункты Seis и Siete, в редакции после Закона 5/2026 Женералитата от 31 июля). Эти ставки рассчитаны на тех, кто будет жить в этом жилье; тот, кто переезжает в Испанию, может подпадать под одну из них, и это проверяется до подписания.

Новостройка: НДС и нотариальный акт

Передача жилья застройщиком облагается НДС по ставке 10 %, включая не более двух машино-мест и вспомогательные помещения, которые передаются вместе с жильём; коммерческие помещения вспомогательными не считаются (статья 91.Uno.1.7.º Закона 37/1992). Жильё государственной защиты особого режима или государственного строительства, передаваемое застройщиком, облагается по ставке 4 % (статья 91.Dos.1.6.º). Кроме того, поскольку сделка не облагается ITP, первая копия нотариального акта облагается налогом на документально оформленные юридические акты, AJD (статья 31.2 Королевского законодательного декрета 1/1993), по ставке региона, где находится Реестр, в котором акт подлежит регистрации (статья 33.2 Закона 22/2009). В Валенсийском сообществе это 1,4 %, и 0,1 %, если акт оформляет покупку основного жилья (статья 14, пункты Uno и Cuatro, Закона 13/1997).

Если вы не живёте в Испании, жильё декларируется каждый год

Городское жильё, которое не сдаётся и не используется в предпринимательской деятельности, создаёт для его владельца — физического лица, не являющегося резидентом, — вменённый доход (renta imputada) (статья 13.1.h сводного текста Закона о налоге на доходы нерезидентов, Королевский законодательный декрет 5/2004), который рассчитывается по правилам IRPF. Это 2 % кадастровой стоимости или 1,1 % в случаях пересмотренных стоимостей, которые определяет закон, пропорционально числу дней года, когда вы были собственником. Если на дату возникновения налога у жилья нет кадастровой стоимости или она не доведена до сведения владельца, расчёт другой: 1,1 % от 50 % большей из двух величин — стоимости, установленной Администрацией для других налогов, или цены покупки; а пока жильё строится, доход не вменяется (статья 85.1 Закона 35/2006). Какие пересмотры учитываются в 2026 году и какая прогрессивная шкала применялась бы с 2027 года, зависит от Королевского декрета-закона 29/2026 от 6 октября, который ещё ожидает утверждения Конгрессом, поэтому мы проверяем это при подготовке каждой декларации. Ставка — 24 %, или 19 %, если вы живёте в другом государстве Европейского союза или в государстве Европейской экономической зоны, с которым действует обмен налоговой информацией (статья 25.1.a). Декларация — форма 210, с 1 апреля по 31 декабря следующего года (статья 5.b Приказа EHA/3316/2010 в действующей редакции); вменённый доход за 2025 год декларируется до 31 декабря 2026 года, по прежним правилам. Переходные сроки — на странице о форме 210.

Если вы сдаёте жильё

Аренда недвижимости, расположенной в Испании, облагается здесь (статья 13.1.g). Для резидентов стран вне Европейского союза и Европейской экономической зоны база — валовой доход, без расходов, а ставка — 24 % (статьи 24.1 и 25.1.a). Резидент Европейского союза или Европейской экономической зоны с действующим обменом информацией может вычесть расходы, которые допускает Закон об IRPF, если докажет, что они напрямую связаны с этим доходом и имеют прямую и неразрывную экономическую связь с деятельностью в Испании, и платит 19 % (статьи 24.6.1.ª.a и 25.1.a). Если налог к уплате есть, аренда декларируется в первые двадцать календарных дней апреля следующего года, отдельно или сводно (статья 5.c.1.º Приказа EHA/3316/2010). Переходные сроки 2026 года — на странице о форме 210.

Налоговый представитель: когда он нужен

Не автоматически. Нерезидент Европейского союза обязан назначить физическое или юридическое лицо с резидентством в Испании, которое представляет его перед Налоговым агентством, в том числе когда этого требует Администрация из-за размера и характера дохода или из-за владения недвижимостью в Испании; а резидент страны или территории без действующего обмена налоговой информацией — всегда, если у него есть имущество в Испании. Для государств Европейской экономической зоны, не входящих в Союз, эта обязанность не применяется, если есть правила взаимной помощи в обмене информацией и взыскании. О назначении сообщают Налоговому агентству в течение двух месяцев, с явным согласием представителя (статья 10.1 Закона о налоге на доходы нерезидентов).

Если продавец не живёт в Испании

Когда продавец — нерезидент без постоянного представительства, покупатель обязан удержать и перечислить 3 % цены или внести соответствующий авансовый платёж (статья 25.2 Закона о налоге на доходы нерезидентов). Эта обязанность лежит на покупателе, и её готовят до подписания. Что потом происходит с продавцом и что ждёт вас в день, когда вы будете продавать сами, — на странице о продаже недвижимости нерезидентом.

Как мы это ведём

До подписания говорим, какой налог платится с покупки, по какой ставке и какие условия должны быть закреплены в нотариальном акте, а если вы покупаете у нерезидента — удержание. После этого каждый год готовим декларацию 210 — по вменённому доходу или по аренде — и говорим, нужен ли вам представитель. Всё дистанционно: документы приходят по почте или в WhatsApp, а перед Налоговым агентством мы действуем по вашей доверенности, поэтому ваша электронная подпись остаётся у вас. Ни одна декларация не подаётся, пока вы не знаете её сумму и обоснование.