Immobilienkauf vom Nichtansässigen: 3 % Einbehalt und Modelo 211
Grupo Avanza Consultores prüft und erstellt den Steuereinbehalt und Modelo 211 für Käufer spanischer Immobilien von nichtansässigen Verkäufern ohne Betriebsstätte. Von Paterna bei Valencia aus arbeiten wir online in ganz Spanien und persönlich nach Terminvereinbarung. Wir prüfen Ansässigkeit des Verkäufers, Kaufpreis, Anteile und Übertragungsdatum. Auf Deutsch kommunizieren wir schriftlich. Schreiben Sie uns vor der Unterzeichnung.
Den Steuereinbehalt vor der Unterzeichnung klären
Überträgt ein IRNR-Steuerpflichtiger ohne Betriebsstätte eine spanische Immobilie, muss der Käufer 3 % der vereinbarten Gegenleistung einbehalten und abführen oder die entsprechende Steuervorauszahlung leisten (Artikel 25.2 IRNR-Gesetz und Artikel 14.1 der Durchführungsverordnung). Entscheidend ist die steuerliche Situation des Verkäufers. Nach den Angaben der AEAT gilt die Pflicht sowohl für ansässige als auch für nichtansässige Käufer.
Der Einbehalt ist eine Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers und nicht seine endgültige Steuer. Davon zu unterscheiden sind die Erwerbsteuern und sonstigen Kaufkosten. Deshalb prüfen wir die Unterlagen vor der endgültigen Kaufpreiszahlung.
Die steuerliche Situation des Verkäufers nachweisen
Staatsangehörigkeit, Anschrift in der Urkunde oder NIE reichen nicht aus. Artikel 14.2.a der Durchführungsverordnung nimmt den Erwerb vom Einbehalt aus, wenn der Verkäufer seine Steuerpflicht zur spanischen Einkommensteuer IRPF oder Körperschaftsteuer durch eine Bescheinigung der zuständigen Steuerbehörde nachweist. Wir prüfen diese Bescheinigung und die Transaktion, bevor wir zu dem Ergebnis kommen, dass kein Einbehalt erforderlich ist.
Eine weitere Ausnahme betrifft Immobilien, die bei Gründung oder Kapitalerhöhung in eine in Spanien ansässige Gesellschaft eingebracht werden (Artikel 14.2.b). Ein gewöhnlicher Verkauf wird nicht wie eine Kapitaleinlage behandelt.
Modelo 211: ein Monat ab Übertragung
Der Käufer reicht Modelo 211 ein und führt den Einbehalt innerhalb eines Monats ab dem Übertragungsdatum ab (Artikel 14.3 der Durchführungsverordnung und Artikel 8.5 Orden EHA/3316/2010). Wir prüfen das tatsächliche Datum und die konkrete Frist.
Nach der Zahlung übergibt der Käufer dem nichtansässigen Verkäufer dessen Exemplar von Modelo 211. Es dient als Nachweis der Vorauszahlung bei der Steuererklärung für die Übertragung (Artikel 8.4 der Orden). Wir gleichen Urkunde, Berechnung, Zahlung und Beleg ab. Eine Vertragsklausel zum Einbehalt belegt für sich genommen keine Zahlung an die AEAT.
Mehrere Verkäufer und unterschiedliche Anteile
Bei mehreren Käufern oder ansässigen und nichtansässigen Verkäufern erfassen wir alle Beteiligten und ihre Anteile. Die amtliche Anleitung zu Modelo 211 unterscheidet die auf Nichtansässige entfallende Gegenleistung und die Aufteilung des Einbehalts zwischen ihnen. Wir wenden den Prozentsatz nicht ungeprüft auf sämtliche Verkäufer an.
Wir prüfen Urkunde oder Entwurf, Eigentum, Preis und Zahlungsweise, Ansässigkeitsbescheinigungen und Steuerdaten. Umfasst der Preis andere Vermögenswerte oder Rechte oder liegt kein gewöhnlicher Verkauf vor, prüfen wir die Einordnung vor einer Standardberechnung.
Nach dem Kauf: Belege und Steuer des Verkäufers
Der Verkäufer erklärt mit Modelo 210 die endgültige Steuer und rechnet die Vorauszahlung an. Artikel 14.4 der Durchführungsverordnung sieht dafür drei Monate nach Ablauf der Frist zur Abführung des Einbehalts vor. Ein überzahlter Betrag wird nach den erforderlichen Prüfungen erstattet. Ein Einbehalt von 3 % garantiert daher keine Erstattung.
Wird der Einbehalt nicht abgeführt, haftet die Immobilie nach Artikel 25.2 IRNR-Gesetz für den niedrigeren Betrag aus Einbehalt und entsprechender Steuer. Falls Sie bereits unterzeichnet haben und nicht wissen, ob Modelo 211 eingereicht wurde, prüfen wir zunächst Urkunde, Zahlungen und Belege. Siehe auch Immobilienverkauf bei Ansässigkeit im Ausland.
Was Sie von uns erhalten
Sie erhalten Leistungsumfang und Angebot vor Ihrer Entscheidung. Nach Prüfung der Unterlagen erläutern wir Einbehaltspflicht, Berechnung, Aufteilung auf Verkäufer, Frist und offene Punkte. Wenn Sie uns mit der Abgabe beauftragen, handeln wir mit geeigneter Vertretungsbefugnis; Ihr digitales Zertifikat bleibt bei Ihnen. Sie kennen den Betrag und seine Grundlage vor der Abgabe.
Amtliche Quellen
Am 5. November 2026 geprüft. Wir prüfen die für Datum und Umstände Ihres Vorgangs geltenden Regeln.
Häufige Fragen
Fragen zum Einbehalt und Modelo 211
Muss ich auch als nichtansässiger Käufer einen Betrag einbehalten?
Ja, wenn Sie von einem IRNR-Steuerpflichtigen ohne Betriebsstätte kaufen und die Einbehaltspflicht besteht. Nach den Angaben der AEAT betrifft sie ansässige und nichtansässige Käufer. Regel und Ausnahmen ergeben sich aus Artikel 25.2 IRNR-Gesetz und Artikel 14 der Durchführungsverordnung.
Sind die 3 % die endgültige Steuer des Verkäufers?
Nein. Es handelt sich um eine Vorauszahlung auf seine Steuer. Der Verkäufer erklärt die Übertragung und rechnet den abgeführten Betrag an. Artikel 14.4 der Durchführungsverordnung sieht die Erstattung eines überzahlten Betrags nach den erforderlichen Prüfungen vor; sie erfolgt nicht automatisch.
Welche Frist gilt für Modelo 211?
Der Käufer muss Modelo 211 einreichen und den Einbehalt innerhalb eines Monats ab dem Übertragungsdatum abführen. Grundlage sind Artikel 14.3 der IRNR-Durchführungsverordnung und Artikel 8.5 Orden EHA/3316/2010. Wir prüfen das tatsächliche Datum und die konkrete Frist.
Reicht die Aussage des Verkäufers, dass er in Spanien ansässig ist?
Nein. Artikel 14.2.a der IRNR-Durchführungsverordnung verlangt eine Bescheinigung der zuständigen Steuerbehörde zum Nachweis der Steuerpflicht zur IRPF oder spanischen Körperschaftsteuer, um den Einbehalt aus diesem Grund auszuschließen. NIE oder Staatsangehörigkeit ersetzen diese Prüfung nicht.
Weitere Leistungen
Sie kaufen von einem im Ausland ansässigen Verkäufer?
Nennen Sie die Gemeinde der Immobilie, das geplante oder tatsächliche Übertragungsdatum und die steuerliche Ansässigkeit der Verkäufer. Wir erläutern Umfang und Angebot vor Ihrer Entscheidung. Auf Deutsch antworten wir schriftlich.