Eine Immobilie in Spanien als Nichtansässiger vermieten
Grupo Avanza Consultores erstellt Modelo 210 für Mieteinkünfte aus spanischen Immobilien von nichtansässigen Privatpersonen ohne Betriebsstätte. Von Paterna bei Valencia aus prüfen wir steuerliche Ansässigkeit, Mietvertrag, Einnahmen und Kosten vor der Berechnung. Wir arbeiten online in ganz Spanien und persönlich nach Terminvereinbarung. Auf Deutsch kommunizieren wir schriftlich. Schildern Sie uns Ihren Fall per E-Mail.
Steuerliche Ansässigkeit und Nutzung zuerst prüfen
Ein Wohnsitz im Ausland, eine NIE oder ein ausländisches Mietkonto reicht für die steuerliche Einordnung nicht aus. Wir prüfen die steuerliche Ansässigkeit des jeweiligen Zeitraums, die Berechtigung an den Mieteinkünften und eine mögliche Eigennutzung. Erträge aus spanischen Immobilien gelten als in Spanien erzielt (Artikel 13.1.g IRNR-Gesetz). Diese Seite behandelt Vermietung ohne Betriebsstätte; zusätzliche Leistungen oder eine betriebliche Organisation müssen zuvor eingeordnet werden.
Einnahmen, Kosten und Steuersatz
Artikel 24.1 IRNR-Gesetz stellt grundsätzlich auf die Bruttoeinnahmen ab. Nach Artikel 24.6 können natürliche Personen mit steuerlicher Ansässigkeit in einem anderen EU-Staat die im spanischen IRPF-Gesetz vorgesehenen Kosten abziehen, wenn sie deren unmittelbaren Zusammenhang mit den Einkünften und die unmittelbare, untrennbare wirtschaftliche Verbindung zur Tätigkeit in Spanien nachweisen. Dies gilt auch für den EWR unter den dort genannten Voraussetzungen des wirksamen Informationsaustauschs. Eine Rechnung oder Kontobelastung allein belegt die Abzugsfähigkeit nicht.
Der allgemeine Steuersatz beträgt 24 %. Für Ansässige eines anderen EU-Staates oder eines EWR-Staates mit wirksamem steuerlichem Informationsaustausch gilt 19 % (Artikel 25.1.a). Bemessungsgrundlage und Satz hängen von der nachgewiesenen Situation ab. Der Prozentsatz allein ist noch nicht der endgültige Steuerbetrag.
Mietfristen: Änderung für 2026
Für Modelo 210 mit Mieteinkünften und Zahllast sieht Artikel 5.c.1.º der geltenden Orden EHA/3316/2010 die ersten zwanzig Kalendertage im April des Folgejahres vor, unabhängig von getrennter oder zusammengefasster Erklärung. Die einzige Schlussbestimmung der Orden HAC/623/2026 regelt die erstmalige Anwendung.
Zusammengefasste Mieteinkünfte aus 2026 mit Zahllast werden vom 1. bis 20. April 2027 erklärt. Bei getrennter Erklärung gilt die neue Frist für im letzten Quartal 2026 entstandene Mieteinkünfte; frühere behalten den bisherigen Kalender. Für Nullerklärungen und Erstattungen gelten andere Regeln. Wir prüfen Zeitraum, Erklärungsform und Ergebnis vor der Bestimmung der Frist. Weitere Fälle erläutert der Ratgeber zu Modelo 210.
Teilweise Vermietung und Unterlagen
Tage der Eigennutzung oder Verfügbarkeit für den Eigentümer werden gesondert geprüft: Das Gesetz unterscheidet zwischen Mieterträgen und zugerechneten Einkünften aus städtischen Immobilien (Artikel 13.1.g und 13.1.h). Auch die Anteile der Eigentümer sind zu prüfen. Bei einer Nettozahlung durch eine Plattform benötigen wir die Aufstellung der Einnahmen und Abzüge; die Bankgutschrift allein beschreibt die zu erklärenden Einkünfte nicht.
Wir prüfen Identität und steuerliche Ansässigkeit, Eigentumsnachweis, Vertrag und Belegung, Plattform- oder Verwalterabrechnungen, Zahlungseingänge, Rechnungen und frühere Erklärungen. Nennen Sie zunächst Ansässigkeitsstaat, Gemeinde der Immobilie und Jahr. Wir bestimmen Umfang und Angebot vor Ihrer Entscheidung. Danach erläutern wir Berechnung, fehlende Belege und Termine. Wenn Sie uns mit der Abgabe beauftragen, handeln wir mit geeigneter Vertretungsbefugnis; Ihr digitales Zertifikat bleibt bei Ihnen. Vor der Abgabe kennen Sie Betrag und Grundlage.
Soweit zugerechnete Immobilieneinkünfte zu erklären sind, läuft die Erklärungsfrist für 2026 vom 1. April bis zum 31. Dezember 2027 (Artikel 5.b Orden EHA/3316/2010 und einzige Schlussbestimmung, 2.b, Orden HAC/623/2026). Diese Einkünfte sind von den Mieten zu unterscheiden; wir prüfen Tage und Einordnung vor der Berechnung.
Amtliche Quellen
Am 5. November 2026 geprüft. Wir prüfen die für Datum und Umstände Ihres Vorgangs geltenden Regeln.
Häufige Fragen
Fragen zu Mieteinkünften und Modelo 210
Entfällt die Prüfung spanischer Mieten bei einem ausländischen Bankkonto?
Nein. Nach Artikel 13.1.g IRNR-Gesetz gelten Erträge aus Immobilien in Spanien als in Spanien erzielt. Vor der Erstellung von Modelo 210 prüfen wir Ihre steuerliche Ansässigkeit und den Mietvertrag.
Zahlen alle nichtansässigen Eigentümer 19 %?
Nein. Der allgemeine Satz nach Artikel 25.1.a IRNR-Gesetz beträgt 24 %. 19 % gelten für Ansässige eines anderen EU-Staates oder eines EWR-Staates mit wirksamem steuerlichem Informationsaustausch. Die Situation des jeweiligen Zeitraums muss nachgewiesen werden.
Kann ich sämtliche Wohnungskosten abziehen?
Nicht automatisch. Artikel 24.6 IRNR-Gesetz lässt für natürliche Personen mit Ansässigkeit in der EU die im IRPF-Gesetz vorgesehenen Kosten bei dem geforderten unmittelbaren Zusammenhang und wirtschaftlichen Bezug zu. Dies gilt für den EWR unter den dortigen Voraussetzungen. Wir prüfen jede Ausgabe und ihren Nachweis.
Wann werden Mieteinkünfte aus 2026 mit Zahllast erklärt?
Zusammengefasste Mieteinkünfte aus 2026 werden vom 1. bis 20. April 2027 erklärt. Bei getrennter Erklärung gilt die neue Frist für im letzten Quartal 2026 entstandene Mieteinkünfte; frühere behalten den bisherigen Kalender. Grundlage sind Artikel 5.c.1.º Orden EHA/3316/2010 und die einzige Schlussbestimmung der Orden HAC/623/2026. Für Nullerklärungen und Erstattungen gelten andere Fristen.
Weitere Leistungen
Sie vermieten in Spanien und sind im Ausland ansässig?
Nennen Sie Ihren steuerlichen Ansässigkeitsstaat, die Gemeinde der Immobilie und das betreffende Jahr. Wir erläutern die erforderlichen Unterlagen und das Angebot vor Ihrer Entscheidung. Auf Deutsch antworten wir schriftlich.