Comprar un inmueble a un no residente: retención del 3 % y modelo 211
Grupo Avanza Consultores revisa y prepara la retención y el modelo 211 del comprador de un inmueble en España a un vendedor no residente sin establecimiento permanente. Desde Paterna (Valencia), trabajamos a distancia en toda España y atendemos con cita presencial. Revisamos la residencia del vendedor, precio, participaciones y fecha de transmisión. Consulta tu compra antes de firmar o escribe a avanza@grupoavanzaconsultores.es.
La obligación del comprador se prepara antes de la firma
Si el vendedor es contribuyente del IRNR y transmite un inmueble situado en España sin establecimiento permanente, el comprador debe retener e ingresar el 3 % de la contraprestación acordada, o realizar el ingreso a cuenta correspondiente (artículo 25.2 de la Ley del IRNR y artículo 14.1 de su Reglamento). La obligación depende de la situación fiscal del vendedor. La AEAT confirma que se aplica tanto si el comprador es residente como si no lo es.
La retención es un pago a cuenta del impuesto del vendedor, no su impuesto definitivo. Se distingue de los impuestos de la compra y otros gastos de la operación. Por eso revisamos la documentación antes de cerrar el pago.
La residencia del vendedor se acredita
No basta con la nacionalidad, la dirección de la escritura o el NIE. El artículo 14.2.a del Reglamento excluye la retención cuando el transmitente acredita su sujeción al IRPF o al Impuesto sobre Sociedades mediante certificación del órgano competente de la Administración tributaria. Revisamos esa certificación y la operación antes de concluir que no procede retener.
El Reglamento contempla también la excepción de aportaciones de inmuebles en la constitución o aumento de capital de sociedades residentes en España (artículo 14.2.b). Una compraventa ordinaria no se trata como una aportación de capital.
Modelo 211: un mes desde la transmisión
El comprador presenta el modelo 211 e ingresa la retención en el plazo de un mes a partir de la fecha de transmisión (artículo 14.3 del Reglamento y artículo 8.5 de la Orden EHA/3316/2010). Comprobamos la fecha efectiva y el vencimiento concreto.
Tras el ingreso, el comprador entrega al vendedor no residente su ejemplar del modelo 211, para justificar el pago a cuenta en la declaración de la transmisión (artículo 8.4 de la Orden). Conciliamos escritura, cálculo, ingreso y justificante. Prever la retención en el contrato no acredita por sí solo su ingreso.
Varios vendedores y participaciones distintas
Si hay varios compradores o vendedores residentes y no residentes, identificamos a cada interviniente y sus participaciones. Las instrucciones oficiales del modelo 211 distinguen la contraprestación correspondiente a los no residentes y el reparto de la retención entre ellos. No se aplica el porcentaje a todos los vendedores sin comprobar sus situaciones.
Revisamos escritura o borrador, titularidad, precio y forma de pago, certificaciones de residencia y datos fiscales. Si el precio comprende otros bienes o derechos, o no se trata de una venta ordinaria, contrastamos el tratamiento antes de usar un cálculo estándar.
Después de la compra: justificantes y fiscalidad del vendedor
El vendedor declara el impuesto definitivo y descuenta el pago a cuenta. El artículo 14.4 del Reglamento prevé tres meses desde el término del plazo de ingreso de la retención y, tras las comprobaciones oportunas, la devolución del exceso que corresponda. Retener el 3 % no garantiza una devolución.
Si no se ingresa la retención, el artículo 25.2 de la Ley prevé la afección del inmueble al menor importe entre retención e impuesto correspondiente. Si ya has firmado y no sabes si se presentó el 211, revisamos primero escritura, pagos y justificantes. La situación del vendedor se desarrolla en vender un inmueble siendo no residente.
Qué te entregamos
Te proponemos el alcance y presupuesto antes de que decidas. Con los documentos revisados, explicamos si procede retener, cálculo, reparto por vendedores, vencimiento y pendientes. Si encargas la presentación, se usa la representación adecuada; tu certificado digital se queda contigo. Conoces el importe y su fundamento antes de presentar.
Fuentes oficiales
Consultadas el 4 de noviembre de 2026. Contrastamos la norma aplicable a la fecha y circunstancias de tu operación.
Preguntas frecuentes
Sobre la retención y el modelo 211
¿Tengo que retener si yo también soy no residente?
Sí, cuando compras a un contribuyente del IRNR que transmite sin establecimiento permanente y procede la retención. La AEAT indica que afecta al comprador residente o no residente. La regla y sus excepciones están en el artículo 25.2 de la Ley del IRNR y el artículo 14 de su Reglamento.
¿El 3 % es el impuesto definitivo del vendedor?
No. Es un pago a cuenta del impuesto del vendedor. Este declara la transmisión y descuenta lo ingresado. El artículo 14.4 del Reglamento contempla devolver el exceso retenido tras las comprobaciones correspondientes; la devolución no es automática.
¿Qué plazo tiene el modelo 211?
El comprador debe presentar el modelo 211 e ingresar la retención en el plazo de un mes a partir de la fecha de transmisión, según el artículo 14.3 del Reglamento del IRNR y el artículo 8.5 de la Orden EHA/3316/2010. Revisamos la fecha efectiva y el vencimiento concreto.
¿Basta con que el vendedor diga que reside en España?
No. El artículo 14.2.a del Reglamento del IRNR exige certificación del órgano competente de la Administración tributaria para acreditar la sujeción al IRPF o al Impuesto sobre Sociedades y excluir por ese motivo la retención. El NIE o la nacionalidad no sustituyen esa comprobación.
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